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因房屋买卖合同纠缠十年,涉诉金额高达5.5亿元终解决

作者 罗飞认证作者
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  因房屋买卖合同纠缠十年,涉诉金额高达5.5亿元终解决!11月22日,广西壮族自治区南宁市西乡塘区某商场内,人头攒动,热闹非凡。商业零售公司法务部谢经理今天心情很好,他负责的一起长达十年的纠纷解决了。“法雨润企降甘霖,诉中调解破僵局。”谢经理欣喜之余,甚是感慨。

  同样喜上眉梢的,还有南宁某房地产开发有限公司办公室的韦主任,“法院主动作为、不辞辛劳,通过近一年的艰苦工作最终化解矛盾,帮助我们重整旗鼓!”

  纠纷起,十年诉讼路漫漫

  两家公司究竟发生了什么?为何纠缠了将近十年?事情还得从12年前说起。2011年,商业零售公司与房地产公司签订了两份商品房买卖合同,购买房地产公司约5.6万平方米的房产,用于开设商场,合同金额约7.49亿元,同时约定商业零售公司先支付部分购房款,在该商场地面停车楼建成投入使用,并取得房屋所有权证之日起的20个工作日内,支付剩余的7600万余元。

  2014年,商场建成后,商业零售公司因未拿到房屋所有权证,就未支付剩余的购房款。于是,房地产公司提出解除买卖合同,商业零售公司不同意解除合同,双方对簿公堂。最终,法院判决房地产公司解除行为无效。至此,双方走上漫长的诉讼之路。

  “从2014年开始,我们双方在合同履约过程中,对房屋产权办证、剩余房款支付、设施设备交付等存在争议,发生了涉及本金、违约金、维修费用、执行等11起系列案件,诉讼标的额高达5.5亿余元。”谢经理说。

  纠纠缠缠,双方关系僵化,进入“冷冻期”。

  2017年,房地产公司向法院提起诉讼,请求商业零售公司配合解除账户共管及支付违约金;2018年,房地产公司以商业零售公司拖欠购房余款构成违约为由,向法院提起诉讼,请求商业零售公司支付拖欠购房余款造成的利息损失;2020年,房地产公司诉请法院判令商业零售公司向其支付购房余款约7600万余元……2019年至2022年,南宁两级法院多次判决商业零售公司向房地产公司支付剩余购房款。

  “该商场地上停车楼建设完毕并投入使用,设施设备达到了正常使用状态,而房屋所有权证是由于商业零售公司自身的问题办不下来,这个责任应由他们自己承担。”房地产公司认为。“我们没拿到房产证,达不到合同中支付的条件,我们没有违约,不可能支付购房款。”商业零售公司不服,双方房屋买卖合同违约金纠纷案、购房余款纠纷案的再审、二审分别到了广西壮族自治区高级人民法院。

  小切口,定分止争解纠纷

  “不可能,我们不接受调解。”

  “我们也不接受调解。”

  今年3月,广西高院开庭审理这起房屋买卖合同购房余款纠纷案。法庭上,双方当事人态度坚决。

  “作出判决很容易,若维持一审判决,房地产公司即使拿到购房余款,不积极配合商业零售公司办理房屋产权证书,商业零售公司办理房屋产权证的希望就更渺茫。”广西高院民一庭副庭长、主办法官张芳说,如果改判驳回房地产公司要求商业零售公司支付购房余款的诉请,根据一事不再理的原则,在没有新证据情况下,房地产公司也无法再诉,他们想要回7600万余元也将遥遥无期。

  只有解决了产权证的办理问题,才能真正解决双方的纠纷。因此,张芳与合议庭评议后,确定了一边调解一边协调办理产权证,两条线同时进行的审判思路。然而,经历了近十年的诉讼,双方结怨颇深,解纷谈何容易。

  “希望你们都能放下成见,积极配合,把问题一一摆出来,我们讨论如何解决,相信我们法院一定能让你们都能摆脱诉累,轻装前行。”为了把水火不容的双方拉回到谈判桌,张芳分别与两个公司负责人沟通,讲是非曲直、谈利害关系,听他们的需求,先后拨打和接听电话百余次,回复微信、短信千余条。

  精诚所至,金石为开。经过法官们的不懈努力,双方的抵触情绪逐渐降低,也打开了心扉。商业零售公司表示,在拿到产权证后可支付余款,但因为没有违约,不支付违约金。而房地产公司表示,除了支付余款外,还要支付部分违约金。

  在不断的沟通交流中,张芳发现了调解的突破口——在这个案件之前,两家公司另一个涉及商场设施设备交付纠纷的案件已经进入执行程序。该案件中,房地产公司要向商业零售公司支付维修费等400万余元,这笔款项可用于抵销商业零售公司要支付给房地产公司2000万元违约金的一部分。

  合议庭以此为切入点,最终说服商业零售公司同意放弃执行,也不再追究商场某设施设备不能使用的问题,房地产公司也将违约金从2000万元降低至400万元。双方达成一致,违约金的问题得到解决,为调解工作打下了基础。

  但违约金还不是发生矛盾纠纷的根本原因。合议庭经确认,双方多起诉讼的根源是由同一事实引发,即房屋产权证无法办理。“涉及到房屋产权证问题,只有通过协调行政部门才能最终解决,我们应与住建部门、不动产登记部门沟通。”审判长何厚伟表示。

  据了解,因最早签订合同时为99个合同,加之时间过久,商业零售公司早已经进驻并装修,规划已经改变,现在已经无法按原来的99个商品房买卖合同办证。此前住建部门曾建议将涉案99套房产撤销,变更为新备案10套房产。但一撤一换,按正常的流程办理需要15天的时间。

  商业零售公司认为,若是撤销合同备案,房屋就回到了房地产公司名下,这中间有15天的间隔风险很大,除非房地产公司能拿出2个多亿元的担保,否则不同意撤销备案。“2个多亿对我们无疑是一个巨大的负担,也没有能力拿出这笔资金,这样做基本没什么希望。”房地产公司办公室韦主任说。

  今年6月,法院牵头,双方当事人、住建部门、不动产登记部门召开了第一次多部门协调会。住建部门在会上表示,按照程序及事先准备好的材料可以在短时间内完成办理,各部门都会配合。

  “通过这一次协调会,办证速度加快,但没想到又出现了税务问题,原先已经缴纳了99套房产的契税,但现在已经变更为10套,因此需要退税缴税。”商业零售公司法务部谢经理说。于是法院又协调税务部门,牵头建立微信群,事事实时沟通,围绕办证难题随时随地商议解决。

  今年10月,合议庭召开第二次现场协调会,税务部门将退税缴税、完税、办证程序等事项一一落实,为实现最终和解迈出了关键一步。

  “第二次协调会,张法官对我们这个纠纷始末了然于心,对案情吃得很透。她这种严谨的工作作风和协调能力,让我们非常信服,她说什么我们也都按她说的去办。”房地产公司翟副总经理说。

  事非经过不知难,成如容易却艰辛。从调解关联的执行案到妥善处理违约金,从解决税务问题到落实落细办证程序,合议庭法官攻克了一个又一个看似不可攻克的难关,解决了一个又一个难题。

  半年的努力没有被辜负,在经历了4次面对面调解和2次现场协调会后,两家公司终于达成一致意见。今年11月16日,双方共同签署了调解协议书,被诉讼纠缠了近十年的两家公司终于握手言和。

  多合作,冰释前嫌谋发展

  11月22日,广西高院调解室,笑声阵阵。10本房屋所有权证送到了商业零售公司周副总经理手中。至此,两家公司进行了近十年的一审、二审、再审、执行案等11起系列案件得到圆满解决。

  “真的非常感谢高院的大力支持和法官的付出,纠纷一化解,我们双方都能更好投入经营了,以后我们两家公司还是要多多合作!”房地产公司翟副总经理如释重负。

  “将近十年的时间,我们班子成员都换了三届,每届都致力于推动矛盾纠纷的解决,但一直没能成功。”商业零售公司周副总经理接过话头继续说,“我们都不敢想象,这个纠缠了近十年的案件能在今年一次性解决、实质性化解,双方因纠纷受损的商务关系也终于修复!”

  “你们双方能够握手言和,那就是对我最大的支持。”张芳笑着回应。

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